Comprendre le bail Code Civil : conseils d’une agence de relocation
Notre rôle, en tant qu’agence de relocation, est d’informer et de protéger les intérêts de nos clients, futurs locataires, notamment les expatriés en mobilité internationale, souvent exposés à des pratiques contractuelles qu’ils ne connaissent pas.
Dans un marché immobilier très tendu, notamment en région parisienne, certains biens, et souvent les plus qualitatifs, ne sont proposés qu’en bail Code civil.
Les locataires se retrouvent alors contraints d’accepter les conditions du bailleur, parfois en marge du cadre légal.
Ce type de contrat, non soumis aux dispositions protectrices de la loi du 6 juillet 1989, peut entraîner des conséquences importantes : conditions financières plus lourdes mais aussi obligations contractuelles plus strictes ou moins favorables au locataire.
Il est important de rappeler clairement les règles et d’accompagner nos clients pour qu’ils prennent des décisions éclairées.
Bail Code civil : un régime très avantageux pour les bailleurs
Le bail “Code civil” offre une grande souplesse aux bailleurs : frais d’agence non plafonnés, dépôt de garantie libre, pas d’encadrement du loyer, durée libre et clauses contractuelles largement ouvertes. Mais attention, la loi réserve ce type de bail uniquement aux logements qui ne sont pas utilisés comme résidence principale.
Certains bailleurs semblent penser qu’il suffit de mentionner “résidence secondaire” dans le contrat pour contourner la loi de 1989. C’est faux. Le régime juridique dépend uniquement de l’usage réel du logement.
Rappel du cadre légal
• La loi du 6 juillet 1989 s’applique à toute location constituant la résidence principale du locataire.
• La résidence principale correspond au logement occupé au moins 8 mois par an, sauf exceptions limitées.
• Un bailleur qui tente de “déguiser” une résidence principale en résidence secondaire s’expose à une requalification judiciaire.
Pour illustrer ce sujet un peu complexe, voici quelques cas concrets issus de notre quotidien d’agence de relocation.
Cas 1 — Patrick, salarié en double résidence professionnelle
Patrick est propriétaire d’un logement familial à Toulouse mais travaille à Paris où il loue un studio meublé pour y dormir 5 jours par semaine. L’agence qualifie ce studio de “pied-à-terre” et propose un bail de résidence secondaire.
✔️ Analyse
L’exception “obligations professionnelles” ne s’applique que pour un logement accessoire, comme une chambre d’hôtel ponctuelle ou un hébergement fourni pour une mission.
Ici, Patrick occupe le studio de manière régulière et y vit au quotidien plus de huit mois par an.
Le studio constitue sa résidence principale.
Le bail doit être un bail loi 1989.
Situation alternative : si Patrick travaille à Paris seulement deux jours par semaine et télétravaille depuis Toulouse le reste du temps, le logement parisien devient réellement une résidence secondaire, et un bail Code civil est possible.
Cas 2 — Michael, expatrié américain
Dans le cadre d’une mobilité professionnelle, Michael et sa famille quittent New York pour s’installer un an à Paris. Le bailleur considère qu’il s’agit d’une résidence secondaire et propose un bail code civil.
✔️ Analyse
Ils vivent à Paris, y scolarisent les enfants, y organisent leur quotidien.
Même pour une durée d’un an, même pour un locataire étranger qui conserve une adresse dans son pays d’origine.
Le logement parisien est leur résidence principale.
Le bail doit être un bail loi 1989.
Et si Michael reçoit une indemnité logement de la part de son employeur ?
Et si le bail est signé par l’entreprise ?
Certains bailleurs s’appuient sur cet argument pour qualifier le logement de “logement de fonction” et imposer un bail code civil
✔️ Analyse
Un vrai logement de fonction doit être explicitement prévu dans le contrat de travail et fourni pour l’exercice des missions (astreintes, disponibilité, etc.).
Dans la majorité des détachements internationaux, le logement est payé par l’entreprise mais sert de domicile principal à la famille.
Si l’employeur verse une indemnité logement ou signe le bail pour eux, cela ne change rien : l’usage réel du logement détermine le régime juridique.
Le bail doit être un bail loi 1989.
Situation alternative : si Michael et sa famille louent un appartement à Paris pour y passer toutes les vacances scolaires, il s’agit bien d’une résidence secondaire, et un bail Code civil est possible et légitime.
Cas 3 — Brice, étudiant à Bordeaux
Brice étudie à Bordeaux mais garde son adresse fiscale chez ses parents à Lyon. L’agence souhaite lui proposer un bail “résidence secondaire”.
✔️ Analyse
La jurisprudence est constante et considère que le logement où l’étudiant vit pendant ses études constitue sa résidence principale, même si ses parents vivent ailleurs.
Un bail Code civil serait illégal.
Le bail doit être un bail loi 1989.
Situation alternative : si Brice vient à Bordeaux pour un stage ou une formation courte de 4 mois, sans intention d’y établir son domicile principal, le logement peut être considéré comme résidence secondaire, et un bail Code civil est possible.
Conclusion : notre rôle en tant qu’agence de relocation
Certains clients, expatriés ou non, souhaitent parfois signer un bail Code civil par simplicité, préférence contractuelle ou coup de cœur pour un bien proposé uniquement sous ce régime.
Selon leur situation et critères, il arrive que ce soit objectivement la solution la plus simple ou la seule disponible sur le marché.
Notre rôle en tant qu’agence de relocation c’est d’informer nos clients, leur expliquer le cadre légal et les accompagner dans leur prise de décision.
Nous accompagnons nos clients avec transparence et pragmatisme, pour leur permettre de choisir le logement qui répond le mieux à leurs besoins et faciliter leur installation.
Besoin d’aide pour vous installer en France ou pour trouver les services locaux adaptés à vos besoins ?
Nous sommes là pour faciliter votre relocation et vous accompagner à chaque étape.
